纽约(CNN)——零售专家长期以来一直对美国的购物中心发出警告。
但购物中心并没有走向消亡，它们只是在适应新的环境。事实上，根据Coresight Research最近的一项市场分析，许多酒店的入住率都很高，人群也比疫情前大。
在6月份发布的一份报告中，Coresight发现，与2019年相比，2022年一线购物中心的客流量增长了12%，而二线购物中心的客流量增长了10%。这家研究公司将“顶级”购物中心定义为那些位于富裕地区的“典型购物者年收入超过20万美元”的购物中心，这些购物中心往往以新品牌和奢侈品零售商为特色。
报告显示，从2020年到2022年，这些购物中心的年增长率为5%，去年的总收入为75亿美元。虽然较低层次的购物中心在收入方面略落后，仅报告64亿美元，但它们的增长率接近9%。
去年，一线购物中心的平均出租率超过95%，而欠富裕地区的二线购物中心的出租率约为89%。Coresight发现，这一数字仍略低于大流行前的水平，但仍有希望。
该公司首席执行官黛博拉?温斯威格表示:“入住率是衡量商场健康状况的首要指标。”她还补充说，入住率超过92%就被认为是非常好的。
世邦魏理仕(CBRE)美洲零售研究主管布兰登?伊斯纳(Brandon Isner)表示，对于希望保持竞争力和吸引力的购物中心来说，100%的入住率不一定是一个目标，而门店关闭并不意味着购物中心模式陷入了困境。
“对于那些去购物中心的人来说，他们会希望每隔一段时间就有一些新的商店。考虑到Bed Bath & Beyond的零售空间正在腾空——事实证明，这对零售业来说实际上是一件好事。”“房东很高兴拿回这些空间，因为他们可以收取更高的租金。对于那些长期以来一直想要进入这些中心的零售商来说，这给了他们一个进入市场的机会，因为其中许多中心也位于重要的贸易区域。”
布鲁克菲尔德地产(Brookfield Properties)的执行副总裁兼豪华租赁主管克尔斯滕·李(Kirsten Lee)说:“客流量增加了，销售额也增加了。”布鲁克菲尔德地产在全美管理着130多家购物中心。“在我们的许多中心，都有很多租户在等待入住。”
不仅仅是布鲁克菲尔德。Coresight发现，Macerich、Simon property Group和Taubman Centers等其他高端房地产开发商“最近几个季度对零售空间的需求很高”。本月早些时候，丹吉尔奥特莱斯(Tanger Outlets)宣布，它在田纳西州纳什维尔(Nashville)即将开业的购物中心已经出租了95%。
租赁的轻微周转，加上少量的空置零售空间，意味着物业可以保持在趋势的顶端，并以最赚钱的零售商为特色。“购物中心应该是一个活生生的有机体，”温斯威格说。“品牌有自己的生命周期。”
电子商务的幽灵
在过去的十年里，电子商务的发展引发了人们的担忧，即网上购物最终将取代实体购物体验，尤其是对在数字环境中长大的一代人来说。
伊斯纳说，虽然电子商务已经带来了变革，但“认为它将扼杀实体零售的想法并没有考虑到整个等式。”
作为一种零售概念，购物中心仍然生机勃勃，零售商们正在转向适应数字时代的需求。而不是与实体店争夺霸主地位，每一种购物形式都是相互支持的。据Coresight称，全渠道营销是推动商场增长的主要因素。全渠道营销指的是一个品牌同时在实体店和网上销售。
伊斯内尔说:“今天的零售商有这样的优势，他们可以使用数字解决方案来建立(他们的)品牌，而不是像上世纪70年代、80年代和90年代那样到处乱扔商店。”这意味着品牌可以选择性地在哪里开设实体店，并专注于拥有活跃消费群体的顶级购物中心。
Tanger Outlets首席执行官斯蒂芬?亚洛夫表示:“我们有一些品牌正在进入直营店领域，它们是正式的数字本土品牌。他补充说，当品牌开设实体店时，顾客会去那里测试产品，“然后当你真正购买的时候，你就能做出更好的选择。”
与此同时，一些纯数字品牌已经开始在购物中心开设门店，以便以更低的成本扩大自己的影响力。Warby Parker、Allbirds和Wayfair只是少数已经开设或宣布将开设传统零售店的在线公司。
Lee说:“这些品牌意识到，他们在网上为每个顾客花费的钱，比在大城市里为顾客开设实体店并获得这种体验要多。”
新一代的购物者
分析人士表示，Z世代消费者是希望保持相关性的零售商的巨大市场，这些消费者正在引领重振购物中心体验的潮流。Z世代是具有社会意识的一代人，对气候变化有着敏锐的认识，他们也更有可能支持优先考虑可持续性的品牌。根据国际购物中心协会(International Council of Shopping Centers) 6月份的数据，56%的Z世代购物者“愿意花更多的钱购买可持续来源的产品”。
伊斯纳说:“很多奢侈品零售商都非常注重环保，或者至少试图在这些领域取得卓越成就，这可能会吸引年轻一代。”“这可能是获得新客户的一个途径。”
尽管Z世代是在互联网触手可及的环境中成长起来的，但年轻的消费者也是购物中心的常客。
李表示:“社交媒体让他们走进了奢侈品的大门，但他们不会在网上购物。”他指出，78%的z世代和70%的千禧一代在社交媒体上关注奢侈品牌。“他们想要一种店内奢侈品体验。他们可能已经在网上研究了这个产品，但他们想去商店，有一个非常有知识的销售人员帮助他们，甚至可能在那里买更多的东西。这种店内体验非常重要。”
根据ICSC的数据，73%的Z世代购物者表示他们在过去一个月去过购物中心，而千禧一代和X世代的这一比例分别为65%和48%。但这并不总是为了买更多的东西。
ICSC副主席Stephanie Cegielski说:“在购物中心，提供卡丁车、蹦床、虚拟现实和拱廊等体验的‘体验型’租户有所增加。”许多还提供食物和饮料，使游客能够在一起度过更长的时间，而不必离开会场外面吃点东西。另一方面，娱乐运营商也可以为周边企业带来额外的客流量，比如在游客玩完游戏后开车带他们去附近的餐馆。”
据ICSC称，近三分之二的Z世代消费者还表示，他们去商场是为了社交，而不是为了任何特定的产品。2020年，商店的关闭引发了人们的预测，即大流行将是商场棺材上的最后一颗钉子。但事实证明，大流行后的社会急需公共空间。
“Covid告诉我们，我们绝对是与社区联系在一起的，”李说。“我们从一开始就这样做，我们想在一起。我们设立了公共商业区域，供人们交易和聚会，无论是在城镇广场还是集市。”
Coresight表示，提供高端餐饮、购物和娱乐活动的物业将继续成为重要的零售空间。购物中心继续发展，重新定义其产品，但至少就目前而言，它远未过时。
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