华盛顿特区(CNN)——已经不堪重负的住房市场正变得更加昂贵。
随着抵押贷款利率超过7%——根据房地美(Freddie Mac)的数据，这是21年来的最高水平——购房者面临着不断膨胀的成本。一些房地产专家警告说，利率可能会继续攀升至8%。
这对找房子的人来说意味着什么?即使是一向乐观的房地产专业人士也表示，买家和卖家必须调整他们的预期。
全国房地产公司Brown Harris Stevens的首席执行官贝丝·弗里德曼(Bess Freedman)说:“我不喜欢‘悲观’，这是我的生意。”“我仍然认为房地产是最好的长期投资。但情况发生了变化。人们认为，仅仅因为通货膨胀开始向正确的方向发展，抵押贷款利率就会下降，这是有缺陷的。”
弗里德曼说:“尽管最近有报道说通货膨胀正在降温，但它仍然太高，经济过热，这对房地产市场来说不是好事。”
弗里德曼说:“我们看到利率处于如此高位，这一事实正在对房地产市场产生影响。”“利率翻了一番。库存受限。价格仍在上涨。这三件事正在造成房地产经济的低迷。”
Freedman表示，鉴于美联储(fed)对通胀的持续担忧，短期内几乎没有迹象表明这种情况会发生很大变化，这使得进一步加息成为可能。
“利率还会走高吗?”有可能，”弗里德曼说。“我不认为有任何因素会促使股价下跌。正因为如此，人们必须把注意力集中在现在的利率上。”
对房地产市场的影响
根据房地美(Freddie Mac)的数据，固定利率30年期抵押贷款的利率在过去31个月里飙升，从2021年1月最低的每周平均利率2.65%上升到现在，一套中位价房屋的购房者每月支付20%的首付款已经上升了1200多美元。这使得许多人买不起房子。
仍在市场上的买家发现，可用库存处于历史低位。
由于大流行期间抵押贷款利率非常低，人们以2%或3%的利率购买或再融资贷款，因此他们几乎没有动力以6%或7%或更高的利率出售和购买另一套住房。
由于库存较低，价格一直居高不下。6月份，房价中位数创下历史第二高水平。目前的价格为410,200美元，仅比一年前创下的413,800美元的历史高点低0.9%。
“我们正处于关键时刻，”全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)首席经济学家劳伦斯·尹(Lawrence Yun)周四在一篇网上帖子中写道。
本周公布的上次美联储会议纪要显示，如果经济和劳动力市场不降温，人们对通胀的担忧仍在继续，这意味着今年剩下的三次会议可能会再次加息。
Yun说，这与惠誉对美国债务的降级一起，对长期借款利率施加了上行压力。
本周，10年期美国国债收益率突破了4.2%的门槛，周四升至4.3%，为10多年来的最高水平。Yun表示，这是一个转折点。
他写道:“如果突破这一水平，那么这种势头，无论多么不合理，都可能将其推高至5%。”“这对抵押贷款利率来说是个坏消息，它可能会相应上升到8%，”他说。
根据房地美(Freddie Mac)工具的计算，以目前7.09%的平均抵押贷款利率计算，购买一套中位价410,200美元的房屋，每月将支付2,203美元的本息。2021年1月，当房价中位数下降约10万美元，为309,900美元，利率下降超过4个百分点，为2.65%时，购房者每月需支付999美元。
NAR副首席经济学家杰西卡?劳茨(Jessica Lautz)表示:“抵押贷款利率上升加剧了住房负担能力，因为在这种库存有限的环境下，房价正在攀升。”“要让利率下降，必须做出一些让步，而这就是美联储的下一个决定。”
我们是怎么走到这一步的?
William Raveis Mortgage地区副总裁梅丽莎?科恩(Melissa Cohn)说，这并不是预测者所认为的情况。
她说:“我们原以为现在抵押贷款利率会低得多。”“美联储所有这些加息都是为了更快地减缓通胀。但经济并未受到加息的影响。”
美联储官员将利率提高到22年来的最高水平。尽管美联储不直接设定借款人支付的抵押贷款利率，但它的行动会影响借款人。抵押贷款利率往往追随10年期美国国债的收益率，后者的走势是基于对美联储行动的预期、美联储实际行动以及投资者反应的综合影响。当国债收益率上升时，抵押贷款利率也会上升。
Cohn表示，市场正在消化再次加息的可能性，目前经济中存在相当大的风险。贷款机构注意到了这一风险，将利率维持在较高水平。
“银行在保护自己，”她说。“银行正在努力保护自己的底线。”
科恩说，不幸的是，对于购房者来说，利率可能会走高，预计将保持在高位。
她说，消费者继续消费，招聘也在继续。
科恩说:“只有当人们减少支出，就业机会减少时，通胀才会真正下降。”“只要就业形势保持强劲，就很难持续降低通胀。”
美联储今年还将在9月、11月和12月举行三次利率制定会议。
"今年余下时间我们将拭目以待，看美联储将采取什么行动，" Cohn表示。“在明年之前，我看不到任何真正的缓解。”
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