阅读房地产机构对今年的评论和对2024年的预测很有趣，其中一个中心主题是利率上升导致的市场惯性。
房地产经纪人喜欢快速上涨的市场，快速下跌的市场也不错，因为它们会产生很多交易。
房地产经纪人喜欢快速上涨的市场，快速下跌的市场也不错，因为它们会产生很多交易。
最糟糕的情况是今年，尽管除写字楼外，所有行业的租金和入住率都保持不变，但交易量和费用却大幅减少。
在投资市场尤其如此，这是经纪公司的最大利润中心。
目前的内部争论是，利率是否会开始下降并重启市场，还是会在足够长的时间内保持在高位，从而引发一系列“紧急抛售”。或者我们会看到又一年的停滞不前?
有趣的是，欧洲央行和英国央行今天都举行了会议，很多人猜测利率周期的转折将很快开始。事实上，市场就是这么赌的，五年期债券比今天的可变利率更便宜。
在我看来，投资者、银行家和租户面临的危险是，他们过度依赖利率会下降的假设。
预测利率走势就像预测天气、政治或生活一般。
从长期来看，世界主要银行的记录并不好，其中一半以上的银行不仅在利率变化的数量上出错，而且在方向性变化上也出错。
谁能预料到全球流行病、乌克兰战争或哈马斯对以色列的袭击?然而，它们都会影响利率。
，我认为明年市场上不会出现大量的紧急出售，因为总体而言，债务水平很低。
如果银行在为房地产交易提供贷款时履行了自己的职责，那么它们就应该进行敏感性分析，评估借款人在利率上升时的还款能力。
当然，利率的增长速度比任何人预测的都要快，但标准贷款协议有一个条件，即如果利率上升2%，借款人必须“锁定”，从而保护借款人免受进一步上涨的影响，而这对大多数贷款来说都是如此。如果交易只在0%或1%的水平上有意义，那么这是一个糟糕的交易。
谨慎的借款人将通过固定利率来对冲风险，期限可能为5年，尽管很少有人会对冲时间超过5年。
与此同时，银行的财务部门将分析银行自身的风险，并通过利率互换来对冲风险。
好的一面是，贷款利率比你预期的要低。银行目前正以零成本融资，所以有了他们的保证金，你可以借1000万欧元以2000万欧元的价格购买优质投资，贷款价值比为50%，约为4%。
目前的收益率远高于这一水平，而且正在向外移动，这意味着机会。
不过我会仔细评估你的房客的实力。
爱尔兰企业界似乎已经可以接受，将利率上升带来的损失视为运气不好和市场的过错。
当心那些借贷成本上升已将交易利润转化为亏损的公司。
任何不对冲其借款的公司都是在进行利率交易，而他们对此的了解可能比报纸专栏作家还要少。
