据一位知情人士透露，在经过长达数年的调查后，联邦反垄断执法机构准备决定是否追究自己的诉讼。
美国司法部的重点是房地产佣金分成制度，该制度通常会让房屋卖家从销售额中抽取5%至6%的分成，由他们的经纪人和买家的经纪人分担。
这种结构在很大程度上是美国独有的，它是由该协会控制的美国许多挂牌服务公司保留下来的。挂牌服务公司是汇总特定地区待售房产的重要工具。
为了使用该系统，NAR要求卖方向买方代表提供补偿，批评人士称这抬高了房价。
这种做法也将在两起反垄断集体诉讼中受到审判，其中一起将于周一在密苏里州开始。
该案件可能导致高达40亿美元的损害赔偿，而明年初伊利诺斯州审判的原告则要求高达400亿美元的赔偿。
密苏里州案件的首席原告律师迈克尔·凯奇马克(Michael Ketchmark)在接受采访时说，佣金分成结构等同于“共谋”。“问责的日子即将到来。”
在特朗普政府执政期间，美国司法部开始调查住宅房地产，NAR同意采取措施，包括提高价格透明度，以了结此案。
拜登的官员在2021年退出了该协议，并表示他们希望能够在未来对该集团提起反垄断诉讼，但一名联邦法官在1月份表示，美国司法部仍受该和解协议的约束。
随着拜登政府将反垄断审查扩大到传统领域之外，司法部正在对这一决定提出上诉。美国司法部拒绝置评。
这两起民事诉讼所要求的赔偿金额，对美国房地产经纪人协会和被列为共同被告但尚未达成和解的主要经纪公司来说，将是一个打击。
Re/Max和Anywhere Real Estate Inc同意分别支付5500万美元和8350万美元，并且不再要求代理商属于NAR。
但对整个行业来说，更大的威胁将是美国司法部在全国范围内提起诉讼，要求完全取消佣金分成结构。
在最坏的情况下，联邦政府可能会寻求禁止分成，禁止卖方代理补偿买方代理。
Redfin首席执行官Glenn Kelman在接受采访时表示:“我们猜测密苏里州和伊利诺伊州的诉讼不会走到那么远，但这是可能的。”
“我们认为司法部的行动是必要的，要达到这个水平，这将是一个巨大的变化，基本上，这个国家一半的房地产经纪人将失业。”
在线房地产公司Redfin也在本月早些时候退出了全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)，理由是该公司长期以来一直担心经纪人的薪酬问题。
对于拜登政府来说，佣金率是一个很有吸引力的目标，因为低住房供应和螺旋式上升的抵押贷款成本共同造就了40年来最难以负担的住房市场。
一栋售价407,100美元的房子(现房售价中位数)，5.5%的佣金约为22,390美元。
在世界上的一些地方，每笔交易的总佣金要低得多——在澳大利亚和英国等国家约为2%。
美国司法部在最近的一份法庭文件中强调了这个问题，并要求波士顿的一名联邦法官推迟批准另一起挑战委员会规则的反垄断诉讼的潜在和解方案。
该机构表示，司法部“担心住宅房地产行业的政策、做法和规则可能会增加经纪人的佣金”，并要求推迟两个月提出进一步的想法。
根据监督组织美国消费者联合会(CFA)的一项研究，完全放开买卖双方的代理费最终可能会使佣金每年减少300亿美元。
如果有抱负的房主必须直接向经纪人付款，他们可能会在雇佣经纪人之前货比三家，从而加剧竞争，或者在交易结束时支付小时或固定费用的服务来处理文书工作。
CFA前执行董事Steve Brobeck在一次采访中表示:“越来越多的行业正在接受这样一个事实，即费率最终将被解除，而他们只是在试图推迟这一事实。”
全国房地产经纪人协会说，现有的制度为首次购房者打开了大门，尤其是来自少数民族和低收入群体的购房者。
NAR发言人曼蒂尔?威廉姆斯(Mantill Williams)表示:“这个案子在很大程度上关乎买家代表，而这是有风险的。”
他补充说，买房是一个重要的决定，人们“不应该被迫独自买房”。
全美房地产经纪人协会说，买家佣金不一定要达到传统的2.5%。该组织最近表示，甚至可能是零美元。
但在大多数交易中，较高的利率仍然存在，因为卖家担心，如果上市时买家经纪人的支付较低，他们会把客户引走，最近的研究证实了这种担忧。
事实上，在一封发给Re/Max附属公司的电子邮件中，该公司总裁兼首席执行官尼克?贝利(Nick Bailey)描述了该公司在民事案件中的和解方案，他提醒代理商，无论赔偿金额如何，他们都有“职业义务”展示房产。
这些变化也可能使全国房地产经纪人协会的未来受到质疑。该组织每年向150多万名代理商收取150美元的会费。
对于该组织来说，这是一个清算的时刻，该组织去年超过美国国会，成为美国游说支出最大的机构，2022年的游说支出超过8000万美元。
在NAR工作了十多年的David Greer说，这种前所未有的压力构成了“生存威胁”。
他说，在任何改革之后，买家经纪人可能会退出这个行业，并带走他们的会费，这让NAR“非常害怕”。——彭博社
